糾結的繼承標的——是錢?是權?抑或是房?


發布日期:2016-12-29 00:00  發布人:國信公證處

一、案例陳述

尉某和丈夫黃某系紹興袍江某一村的村民,婚后經國土部門審批建有三層樓屋二間。2015年初,該房屋被政府拆遷征收,于2015年8月獲得貨幣補償安置及獎勵合計壹佰貳拾壹萬捌仟肆佰捌拾貳元整,以《房屋征收市場化安置資金證明》(以下簡稱“房票”)的形式取得。2015年12月,黃某因病去世。2016年2月,尉某與某一房地產公司簽訂了《浙江省商品房買賣合同》,用上述拆遷安置補償款購買了坐落于袍江的一套商品房現房,房款一次性付清,且房屋也已經交付,但權屬證書尚未辦理。現因種種原因,尉某對房屋不滿意,想要撤銷《浙江省商品房買賣合同》并退房,要求房地產公司返還購房款項。房地產公司不同意,理由是“房票”購房有其特殊性,退房后新房變成了“二手房”,影響再銷售。后經再三協商,房地產公司同意退房,條件是取得不動產登記部門(原房管部門)同意并撤銷合同的備案登記。尉某到不動產登記部門詢問,得到的答案是需要到公證處辦理繼承權公證后,才能辦理后續事宜。于是尉某又輾轉來到了公證處,要求繼承其丈夫的遺產。

二、案情深入

粗略了解后,我認為這是一個普通的繼承權案件,案情簡單明了,人物關系清晰明確,不需要深究。但細細品味,似乎又不是那么一回事。被繼承人是黃某沒問題,繼承人是黃父、黃母、黃某原配妻子尉某和獨生子黃小某沒有問題,且繼承人意見統一,均同意由尉某一人繼承遺產,而且提交的繼承公證材料充足。但問題是繼承標的呢?如何確定本案的遺產是解決本案問題的關鍵。是那壹佰貳拾壹萬捌仟肆佰捌拾貳元整的“房票”?是那與房地產公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》的合同權益?還是那已經交付了的房屋?我無法把握。

三、繼承標的分析

經過仔細推敲,又幾次與公證員探討,我最終認定繼承標的應該是“房票”,具體分析如下:

我國《繼承法》第三條規定:遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、圖書資料;(五)法律允許公民所有的生產資料;(六)公民的著作權、專利權中的財產權利;(七)公民的其他合法財產。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見第三條規定:公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等。所以“房票”作為收入,商品房作為房屋,合同權益作為債權,都有可能是黃某的遺產,也就都有可能成為本案的繼承標的,有待商討。

首先,我排除的是房子。我國《物權法》第九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。第十四條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。房屋作為不動產的代表,其物權的設立、變更、轉讓和消滅自然要依據上述法條的規定。房地產公司雖然已向尉某交付了房屋,但還沒來得及到相關不動產登記部門辦理產權轉移手續,所以尉某雖然取得了該房屋的使用權,但并沒有實際取得該房屋的物權,故房地產公司的交房行為并沒有改變房屋的權屬,房屋的所有權任然在房地產公司。自然地,該房屋就不可能成為黃某的遺產,也就不可能是本案的繼承標的了。

其次,我排除的是合同權益。這是從時間的先后順序入手進行分析的。我國《合同法》第四十四條規定:依法成立的合同,自成立時生效。尉某與房地產公司簽訂合同的時間在2016年2月,而黃某的死亡時間在2015年12月,也就是黃某在合同成立之前就已經死亡,故黃某不可能成為合同的締約人。根據合同的相對性原則,合同僅于締約人之間發生效力,對合同外第三人不發生效力,合同締約人不得以合同約定涉及第三人利益的事項,任何一方締約人不與第三人發生權利義務關系,否則合同無效。合同的效力范圍僅限于合同當事人之間,第三人不能主張合同上的權利,也不承擔合同上的義務,所以黃某不能主張合同之債權,當然合同權益也就不用考慮成為本案繼承標的的可能性了。

但是還有一種情況需要探討,是不是有代理的可能性?尉某和黃某系夫妻關系,尉某完全有可能代表黃某辦理簽訂合同等相關事宜,所以這就要考慮在委托代理關系中,被代理人死亡,代理權會不會終止的問題。我國《民法通則》第六十九條規定:有下列情形之一的,委托代理終止:(一)代理期間屆滿或者代理事務完成;(二)被代理人取消委托或者代理人辭去委托;(三)代理人死亡;(四)代理人喪失民事行為能力;(五)作為被代理人或者代理人的法人終止。以此可見,《民法通則》并沒有把被代理人死亡列為委托代理關系終止的原因之一,可見,被代理人死亡并不必然引起委托代理關系的終止。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第八十二條規定:被代理人死亡后有下列情況之一的,委托代理人實施的代理行為有效:(1)代理人不知道被代理人死亡的;(2)被代理人的繼承人均予承認的;(3)被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權終止的;(4)在被代理人死亡前已經進行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續完成的。所以根據本案事實,我們要弄清楚的是尉某和黃某是否存在代理關系?購房這一事件是否是黃某身前主張?黃某的所有法定繼承人是否均承認這一購房合同?基于代理關系無從查證,所以這一主張我也只是心里嘀咕,沒有深究。

最后,我選擇的是“房票”。“房票”類似于銀行存單,是金錢的載體和表現形式。尉某提交的《房屋征收市場化安置資金證明》(簡稱“房票”)上明確登記著被征收人和可安置人姓名黃某、尉某,說明貨幣補償安置及獎勵合計壹佰貳拾壹萬捌仟肆佰捌拾貳元整為黃某和尉某夫妻所有,黃某和尉某有權使用和支配,其他人不得干涉。但與銀行存單不同的是用途,這里的錢只能用于購買政府指定范圍內的房屋,而且購房時政府還有相應的補貼。既然舊房系黃某和尉某共建,“房票”因舊房拆遷而得,所以“房票”代表的只能用于購房的金錢當然是黃某和尉某的夫妻共有財產,屬于黃某的部分自然成了黃某的遺產,完全可以成為本案的繼承標的。

四、公證辦理后續

萬事俱備,繼承公證的辦理就水到渠成了。受理、核實、報批、出證,井井有條。當事人拿到公證書時也是千恩萬謝的。但是,沒過幾天,尉某又愁眉苦臉地來到我處,說是公證書有問題,不能使用。經與不動產登記部門相關領導的溝通,我了解了他們的想法,他們認為“房票”的繼承跟尉某辦理合同撤銷備案登記沒有直接關系,尉某繼承的應該是合同權益,需要在公證書中點明合同所涉及到的房產,然后他們那邊才可以順利辦理撤銷合同及退房的相關手續。作為為人民服務的先進單位,我們既要滿足人民的需求,又要堅持自己的立場,所以與不動產登記部門協商后,取了一個折中的方法,在公證書中將繼承標的表述為“用房屋征收貨幣補償安置及獎勵合計XX元與XX房地產公司簽訂了《浙江省商品房買賣合同》,購買了坐落于XX的房產,上述財產系黃某和尉某的夫妻共有財產”,這樣就順利地將事情圓滿地解決了,三方均滿意。

五、感悟

便民利民的公證處,熱情可愛的公證人員,公證處處體現人文關懷。
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